29/06/2012
Los desarrolladores que aún en un clima de incertidumbre siguen apostando a los emprendimientos. Estrategias y precauciones.
Sin embargo, la frase popular “en río revuelto, ganancia de pescadores” enseña que a pesar de lo turbio del panorama existe la posibilidad de que al menos algunos jugadores encuentren una salida favorable.
Esta posición es abonada por el desarrollador Néstor Kreimer, uno de los invitados al seminario por Reporte Inmobiliario, que sugirió que “no hay que desestimar la capacidad del argentino para hacer negocios en escenarios turbulentos”. Para Kreimer, los cambios de reglas no impiden que el mercado inmobiliario funcione, siempre y cuando exista un modelo operativo concreto. En su opinión, aún en un momento históricamente negativo es posible armar un negocio en un mercado completamente pesificado. El problema es que hasta el momento el escenario es el de una pesificación dolarizada, en tanto que la moneda extranjera aún sigue siendo el parámetro de valor. Y la actual desconfianza en el peso está justificada, si pensamos que en los últimos 42 años la Argentina tuvo al menos cinco signos monetarios distintos.
En muchos casos, una parte se aporta en dólar billete, otra en pesos al tipo de cambio paralelo y en ocasiones, en lo que se llama dólar “celeste”, un promedio del oficial y el llamado “blue”.
¿Qué se puede esperar en el futuro? El director de la consultora Ecolatina, Santiago Paz, sostiene que “es muy difícil pronosticar qué pasará en el mercado inmobiliario, dado que sabemos ciertamente que las reglas del juego están por cambiar, pero desconocemos en qué dirección o con qué profundidad”.
Por un lado, desde hace décadas que los valores de las propiedades se establecen en dólares. Por otra parte, los valores de las propiedades no están demasiado elevados (no hay “burbuja inmobiliaria”), tanto si se los mira en términos internacionales, como por el análisis de la oferta y la demanda, ya que hay una falta de viviendas y oficinas considerable.
Horacio Parga, Director de Grupo Edisur, señala que hasta el momento la crisis no afectó a su actividad. Por el contrario, según información de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), mayo registró un incremento del 15% en las ventas de inmuebles con respecto al mismo período del año pasado.
Para Parga, la respuesta al fenómeno es simple “somos una alternativa a la compra de dólares”. En este sentido, coincide con su par Néstor Kreimer, quien sostiene “que hay una potencial rentabilidad en el dólar ‘cuadrado’”, al referirse a la inversión en metros cuadrados. Esto significa que existe una oportunidad de negocios en aquellos inversionistas que prefieren apostar a los ladrillos antes que comprar un dólar a más de 6 pesos.
Por su parte, el arquitecto Federico Azubel confiesa que “la demanda que estamos atendiendo está centrada en dos puntos: el inversor que ahorra en pesos y traduce ese ahorro en un inmueble como resguardo de capital frente a otras posibilidades de inversión que hoy no son rentables; y el comprador como usuario final, que encuentra financiación en pesos (cuotas mensuales que puede ir pagando a lo largo de la obra) si los créditos que ofrece el mercado no le son suficientes para comprar su vivienda”.
En tanto, el desarrollador Moisés Altman escogió una alternativa al fideicomiso al costo ya que “es una modalidad con la que no me siento cómodo”, asegura. En su lugar, Altman trabaja con capital propio y sostiene que aún así no está sintiendo la crisis, ya que encontró en la modificación del ritmo de construcción y en el mercado de oficinas para alquilar un refugio para mantenerse activo y preservar la rentabilidad. Con décadas de experiencia en el mercado, Altman advierte que “esta situación la tenía prevista. Por eso no arriesgo de más y comienzo una obra a medida que voy vendiendo las unidades casi terminadas de un emprendimiento anterior”.

Por lo pronto, todo parece indicar que los valores de las propiedades no caerán sustancialmente, si tenemos en cuenta que en 2001, en la peor crisis argentina de los últimos 100 años, el valor de la propiedad prácticamente se mantuvo en dólares y luego creció considerablemente. Por tal motivo, para Paz “es posible pensar en comprar hoy una propiedad en pozo y esperar que al momento de la venta (18-24 meses) se pueda Por inés álvarez

Imprescindible es insistir, sobre las ventajas del sistema de EXCLUSIVIDAD, especialmente para aquellos países o mercados (¿perversos?), donde aún no está implantado y/o aceptado pacíficamente.
A mi criterio: ¡es el ÚNICO sistema “Profesional”!
¿Por qué hay Mercados que aún se resisten?: “mea culpa”
En primer lugar, corresponde preguntarnos: ¿por qué un comitente (propietario actual) decide encargarle la gestión comercial (venta o locación) a 3 o 4 (o más) inmobiliarias simultáneamente?
Adelantaré la única (y dolorosa) respuesta: la poca confianza que aún tiene un comitente medio en la seriedad o Profesionalismo de esas 3 o 4 Inmobiliarias! Es decir, hemos sido nosotros, con nuestro accionar -muchas veces irresponsable- quienes hemos colaborado en forjar ese duro prejuicio. Esa calificación denigrante es obra de nuestro propio proceder desprolijo.
Por eso, el comitente (vendedor o locador) cree que, abriendo el abanico o ensanchando su radio de acción, tendrá mayores y mejores opciones (la “suerte” estará más cerca).
No sucede lo mismo con otros Profesionales: a nadie sensato se le ocurre encomendar ese tratamiento muy diferente, implica un abismo en el nivel de confianza…! Y eso se debe a que nuestro proceder suele presentar un débil “TALÓN DE AQUILES”, a saber:
Cuando le pedimos al comitente una autorización “EN EXCLUSIVA” debemos, como contrapartida, ofrecerle la firme actitud de COMPARTIR SIEMPRE el negocio y con todos los colegas. Ése es el principal compromiso que debemos cumplir, religiosamente!
Porque la principal razón que fundamenta la habitual negativa del cliente está en que, muchos inmobiliarios guardan “celosamente en su caja fuerte” la carta de autorización en exclusiva y se sientan a esperar plácidamente que les caiga del cielo el interesado en comprarlo. Y van paladeando de antemano, el suculento cobro de las “dos” comisiones u honorarios (de ambas partes contratantes). Esta es una actitud de soberbia, que encierra un gran y estéril egoísmo y que luego nos ocasiona problemas!…
Y todo como consecuencia de haber perjudicado al principal actor: nuestro cliente!
Esto es lo que se llama comúnmente: trabajar como el “perro del hortelano”: “no come, ni deja comer”
! Así, no hacen nada bueno a favor del comitente, más bien que lo tienen de rehén… y le hacen perder tiempo y plata! Y ésa es nuestra conducta contraproducente e irresponsable!
Esta MALA PRAXIS (lamentablemente generalizada) es la razón principal por la cual, la mayoría de los comitentes aún se niegan a otorgarnos su autorización en un régimen de EXCLUSIVIDAD…!
No es necesario aburrir con ejemplos, para ilustrar la serie de perjuicios que causan al comitente los inmobiliarios que actúan con esta actitud miope e irrespetuosa!
Basta con mencionar una: LA PÉRDIDA DE TIEMPO: postergación o cancelación de sus planes, porque a veces, la tardanza los vuelve irrealizables… ¿De esta manera es que “colaboramos” con resolverle los problemas a nuestros clientes?… ¿Se puede llamar a esto un “involucramiento profesional, en pos de la excelencia?… ¿Y es por este tipo de actitudes que pretendemos cobrar honorarios?… Realmente, ¿los merecemos? Claro que, compartiendo negocios, se corre sin duda el riesgo de perder por el camino “media comisión”!… Pero ganaré otras cosas más valiosas aún (al menos en el largo plazo): eficacia y prestigio (frente a mi comitente) y además construiré una red de relaciones fértiles (frente a mis colegas): “hoy por ti, mañana por mí”…!
Y siempre es mejor hacer 10 negocios compartidos, que 3 o 4 en los que sólo intervengamos nosotros (percibiendo los honorarios de ambas “puntas”)!
No se trata pues, de compartir por razones de generosidad altruista, sino por serias razones de conveniencia comercial: eficacia, efectividad… y prestigio!
Mientras no comprendamos esto y no actuemos para erradicar esa actitud de egoísmo y mezquindad (que se vuelve contra nosotros como un duro boomerang), tendremos un FRÁGIL TALÓN DE AQUILES… y así seguiremos condenados a que, lógica y merecidamente: NO CONFÍEN EN NOSOTROS!… Y será por “mea-culpa” !
En cambio, si logramos el consenso (entre nuestros Colegas) de elegir este sistema como intrínsecamente bueno, debemos luchar fervientemente por implantarlo, ya que es el único profesional, y aporta múltiples beneficios…Y PARA TODAS LAS PARTES (“win-win” o “ganar-ganar”)!
Apostemos y amplifiquemos, entonces, el abanico real de oportunidades ventajosas!
Y sobre la eficacia se construye la buena reputación, ya que el prestigio sólo es atribuido a quien “CUMPLE CON LO QUE PROMETE”… Ése es el resultado merecido que augura un futuro mejor: el Genuino Profesionalismo, el que nos aporta también dignidad… y no sólo rentabilidad!
Defender la bandera de la EXCLUSIVIDAD es una tarea ardua y quijotesca, en los mercados en que aún navega el CAOS…
Para cambiar las malas costumbres enquistadas, no alcanza con buenos argumentos, sino que se requiere de una gran difusión (amplificación).
Primero entre los colegas (hasta lograr su consenso) y luego, hacia la masa de consumidores (Mercado).
En tal sentido, debemos hablar un lenguaje claro e inteligible (contundente) para que los consumidores puedan apreciar y valorar estas múltiples ventajas y beneficios.
Esa tarea “focalizada hacia la claridad y transparencia” es muy esencial… pero si la hacemos bien, traerá excelentes beneficios, multiplicados! Elenco de múltiples ventajas y beneficios del sistema “EXCLUSIVO”, tanto para la Inmobiliaria, como para el Propietario-Comitente La exclusividad, es “mutuamente conveniente”, por múltiples razones. Es importante que, el comitente, sienta que nosotros también lo tratamos en forma “exclusiva”, ya sea por la calidad, como por la cantidad de nuestros servicios. En otras palabras, debemos darle un trato de “cliente pura sangre”… o “5 estrellas”.
Entonces, desde las primeras instancias, le tenemos que hacer ver al comitente que es mejor para él que me otorgue la autorización “en exclusiva”, en vez de dársela a 3 o 4 agencias inmobiliarias en libre concurrencia… Claro que el cliente tiene derecho a elegir libremente, pero no hay que confundir libertad con libertinaje, ya que éste conduce irreversiblemente a un sistema caótico, similar a la “ley de la selva”, donde no siempre gana el mejor, sino a veces, “el más ligero”!
Debo lograr que el comitente comprenda y crea en mi propuesta, de que HARÉ LO MÁS CONVENIENTE PARA ÉL, o sea, como ejemplo principal: me estoy obligando a COMPARTIR este negocio con otros colegas. Sólo así ganaré su confianza: y ésa es la principal batalla que debo vencer en la primera instancia.
Deberé hacerle entender y valorar cabalmente, que será una opción mejor, más ventajosa para él, porque dándomela a mí tendrá efectivamente: 10, 20 o 100 opciones más de venderla (todas las inmobiliarias de mi área o mercado)… y no sólo 3 o 4 ! Y recordarle aquél viejo aforismo: “muchas manos en un plato, hacen garabatos!”
Y así, para el propietario-comitente, ya no será (como suele creer) una “cadena que lo ate”, sino el verdadero “CORDÓN UMBILICAL, QUE LO NUTRE” ! Si el comitente realmente desea vender bien su inmueble, debe ponerse “en las buenas manos” de su singular Profesional de confianza … y delegar en éste !! SÓLO ASÍ, LUEGO: AMBOS QUEDARÁN SATISFECHOS!
Y ya sé que no es cómodo remar contra la corriente… fatiga mucho! … El escritor francés Honorato de BALZAC, decía (hace 150 años): “la RESIGNACIÓN es el SUICIDIO COTIDIANO”. Por lo tanto, luchemos, con lúcido fervor por cambiar las cosas que estamos convencidos de que ESTÁN MAL! A lo que yo modestamente, agregaría: “El NO SE PUEDE, esconde un NO ME ANIMO…!” Entonces, el quietismo es el escudo miserable (refugio) de los pusilánimes! La cobardía entonces, es un pésimo defecto!
Y como contrapartida, la principal o primera virtud es la valentía;
Porque: si no la tienes, tampoco te animarás (ni podrás), demostrar las otras!
Y el filósofo español UNAMUNO decía algo concordante: “quien no lucha por conseguir lo IM-POSIBLE, no merece siquiera lograr lo POSIBLE”! Invitación esperanzada a recoger esta “antorcha olímpica” imprescindible
Debemos actuar bien y además, demostrarlo, difundiendo debidamente todas las múltiples y sustanciales bondades de este sistema de “exclusividad”.
Luchar bien por la excelencia, en este caso, significa y requiere luchar por implantarla EXCLUSIVIDAD… porque es la única fórmula para trabajar profesionalmente! A quienes hayan comprendido cabalmente estos beneficiosos argumentos, les invito a que sumemos esfuerzos, en esta campaña.
Pero, lo cierto es que, no puede ser una aventura aislada para algún intrépido y soñador Quijote o un valiente “llanero solitario”… sino que debe ser una tarea PLURAL ! Porque, en definitiva, este tipo de tareas debe ser abordado por las Instituciones: Colegios, Cámaras y Asociaciones de Inmobiliarios que quieran darle definitivamente un carácter de PROFESIONAL a la actividad de las empresas que nuclean!
Ellas entonces, tienen la palabra… y la acción coherente, en consecuencia!
Son las Instituciones Gremiales quienes deben ponerse esta tarea al hombro, siempre y cuando logren arribar a la profunda convicción de que se trata, más que de una meta “VALIOSA”, de la UNICA FÓRMULA “AUTÉNTICAMENTE PROFESIONAL” DE TRABAJAR! Así sucede en los Países de avanzada…!
Que así sea también en los nuestros; de lo contrario, no avanzaremos… Miremos hacia un poco más lejos que nuestras narices! Autor: Dr. Alfredo Tortorella (Autor del libro Venta Inmobiliaria Profesional) Por LETICIA SCAGLIA

Las inversiones inmobiliarias con mayor retorno anual son hoy, segun los especialistas en Real State, la compra de departamentos desde el pozo, el alquiler de oficinas y la renta temporaria de propiedades a extranjeros. Estas alternativas, con ganancias de hasta 40%, son las más recomendadas por los brokers a inversores que cuentan con entre USD 40.000 y USD 100.000, aunque tienen sus secretos y trampas. Este diario consultó a operadores sobre los inmuebles en los que pueden invertir los ahorristas argentinos que frente a rendimientos de 1,5% anual en depósitos a plazo fijo en dólares en bancos deciden colocar su dinero en el mercado inmobiliario.
Los siguientes son los montos necesarios, la rentabilidad promedio y los secretos de cada operación:
Departamentos desde el pozo (hasta 30% de renta anual) En la jerga inmobiliaria se llama así a los emprendimientos que se encuentran en su etapa inicial de construcción. Hoy existen en la Capital Federal más de 200 edificios en las primeras etapas de construcción, concentrados en barrios de alta demanda, como Palermo, Belgrano, Caballito o Villa Urquiza.
Según Armando Pepe, con USD 50.000 en adelante puede comprarse un departamento chico (de un dormitorio) en la etapa de pozo o preventa, en esos barrios. «Lo positivo del sistema es que además de venderse muy barato en relación con lo que el departamento costará una vez concluido el proyecto, no se paga todo el dinero junto. Puede abonarse 30% en el boleto y el resto en cuotas durante la construcción», explicó. Pepe dice que si la unidad se mantiene por un año, al venderla se gana cerca de 20% del capital invertido.
Roberto Tizado es todavía más optimista. Dice que las últimas operaciones que se hicieron con esta modalidad dejaron ganancias de hasta 30%.
La advertencia que hacen los operadores es que si bien hoy hay mucha oferta (en agosto se otorgaron 224 permisos de obra de los que 85% fueron para edificios nuevos en todos los barrios porteños), cuanto mejor ubicado el emprendimiento, más segura es la inversión. Así, un departamento cercano a las barrancas de Belgrano podrá costar USD 70.000 en vez de los USD 50.000 que cuesta en Flores, pero el retorno de la inversión será mucho mayor. Un punto que no hay que perder de vista en estas inversiones es que algunos emprendimientos cuentan con cláusulas que prohíben la reventa de unidades antes de un determinado plazo, por ejemplo un año de concluida la construcción. Los desarrolladores fijan estas condiciones porque reservan unidades para vender a mayores precios hacia el final de la obra, y no quieren competencia interna. Cuanto más se mantenga el inmueble en poder del inversor, mayor será la rentabilidad que obtendrá. Los constructores calculan que comprando desde el pozo y vendiendo la unidad concluida (en dos años), la rentabilidad llega hasta 40%. Los dueños que conservan los departamentos y los colocan en alquiler reciben rentabilidad promedio anual de entre 6% y 7%.
Alquiler temporario (8% a 11%)
Esta inversión es un boom desde 2004. Los departamentos destinados al alquiler temporario, principalmente para extranjeros, deben estar ubicados en zonas premium de Capital Federal (Recoleta, Centro, Palermo o Puerto Madero). Es imprescindible que se encuentren totalmente amoblados y equipados con la última tecnología (microondas, lavavajillas, TV por cable, reproductor de DVD, computadora, conexión a Internet inalámbrica), y el edificio debe contar con seguridad todo el día. «Aquí hay que hacer una distinción. Por un lado están los departamentos que se destinan exclusivamente a la vivienda temporaria, por ejemplo, para ejecutivos que se quedan en Buenos Aires entre un mes y un año, con los que se puede obtener un retorno de 8% anual. También están aquellos que compiten con la hotelería de entre uno y tres ambientes que dan mucha más rentabilidad ya que se cobra entre USD 30 y USD 200 por día», explicó a este diario Alejandra Covello. Para ella, otros complementos son el servicio de mucama y valet parking.
Pepe, que asegura que la ganancia en el alquiler temporario llega hasta 11%, aclaró que para comprar un departamento que pueda ser ofrecido con este mecanismo no puede gastarse menos de USD 80.000. Por eso es que los operadores aseguran que más que comprar nuevas unidades para este destino, lo que hacen los inversores es acondicionar propiedades usadas. El secreto en esta atractiva inversión está en el tiempo necesario en el que se tiene que tener alquilado el departamento para que sea negocio. Un estudio de Reporte Inmobiliario mostró que para lograr un alto retorno, debe tenerse el departamento alquilado al menos 70% del año.
Oficinas (6% a 10% de retorno anual)
Un mercado con creciente demanda y muy escasa oferta al que puede accederse con USD 40.000. Puede conseguirse cerca de 6% de renta anual en dólares por propiedades bien ubicadas en el microcentro porteño, Plaza Roma o Retiro que, según sus características, puede llegar a 10%. Pepe comentó que vendió una oficina de cerca de 45 m² a USD 45.000, y hoy se puede alquilar a USD 550. Así la rentabilidad es casi de 15% anual.
El último informe de Cushman & Wakefield Semco mostró que actualmente sólo hay disponibles 24.000 m² de oficinas clase A (superficie que representa sólo 2,5% de los casi un millón de metros cuadrados útiles). «Las proyecciones de incorporación de nuevo stock para los próximos dos años serán equivalentes a 10% del actual, muy por debajo de lo necesario para cubrir las necesidades de la demanda ya que muchos de ellos son proyectos corporativos y no estarán disponibles en el mercado», dijo Florencia Aguilar de esa compañía. Esta descripción hace pensar en un alza de precios de alquiler que beneficiaría a los inversores.
En el primer semestre del año, según Aguilar, subieron entre 15% y 22% respecto de diciembre último los valores de alquiler. Para el sector clase A cuesta entre USD 23 y USD 27 por m² mensual, mientras que en la clase B no superan los USD 18.
Hay que buscar oficinas de cotización intermedia y no a estrenar. Coincide Aguilar, que asegura que a diferencia de otros años, el mercado demanda edificios clase B. «Tomaron impulso por la instalación de call centers dada la situación de competitividad de la Argentina», dijo. «También en Belgrano, Palermo o Núñez está creciendo la demanda de departamentos «apto profesional» cercanos a arterias que comuniquen con el centro. Allí se instalan tanto consultorios como oficinas de compañías más chicas y se puede conseguir una ganancia de más de 10%».
23/10/2006 - Ambito Financiero - Escribe Florencia Lendoiro

Cuando se proyectaba el 2011, no se esperaban grandes cambios en el mercado inmobiliario, a pesar de ser un año electoral. Y así sucedió. Al menos hasta el momento previo a las urnas, esta rama de actividad venía creciendo sin sobresaltos. Luego llegó el 'cepo al dólar', que acrecentó el temor sobre el futuro del sector e hizo que tanto directivos de inmobiliarias como desarrolladores comenzaran a ajustar las proyecciones de crecimiento de cara al 2012.
Apenas conocidas las nuevas medidas cambiarias, todo fue revuelo y confusión. Sin embargo, con el correr de los días, las aguas comenzaron a aquietarse. Ahora, ya no se habla de un 'parate' brusco -tal como se temía inicialmente- sino, más bien, de un reacomodamiento y de una moderación en el ritmo de operaciones de compraventa.
Es que los analistas consultados por iProfesional.com sostienen que, pese a las mayores dificultades para hacerse de dólares, el ladrillo seguirá siendo el mejor refugio para los ahorros de los argentinos. Y esto servirá para atenuar el impacto de la medida.
'Si bien el crecimiento del país será más moderado, y esto puede afectar a la actividad, la falta de opciones de inversión -sumado a los mayores riesgos que enfrenta la economía global- revitalizarán la compra de viviendas como alternativa de resguardo del capital', destaca el consultor inmobiliario Damián Tabakman.
Su opinión es compartida por Miguel Ludmer, presidente de Interwin: 'Al no haber opciones que garanticen cierta tranquilidad, creemos que el dinero de los argentinos seguirá volcándose a este mercado'. Precios al alza, aunque a menor ritmo En este contexto, en el que se prevé un nivel más moderado pero a la vez sostenido en el ritmo de operaciones de compraventa, la evolución de la cotización del metro cuadrado vuelve a suscitar polémica.
Es que buena parte de la sociedad sostiene que los precios están por las nubes en varias zonas y estiman que no tienen más margen para subir. En cambio, otro sector afirma que seguirán al alza. Y basan sus argumentos en que el ladrillo en Argentina se convirtió en el destino 'natural' hacia el cual 'drenan' los ahorros del país, transformándose así en una suerte de 'bono libre de riesgo' argentino. En efecto, así como el estadounidense, cuando se asusta, compra bonos del tesoro norteamericano (Treasury Bond) el argentino hace lo opuesto: se desprende de cualquier cosa que tenga 'olor' a riesgo soberano y pone sus ahorros en la propiedad de un inmueble.
Otro de los argumentos que esgrimen varios expertos es el comparativo entre lo que vale el metro cuadrado a nivel local frente al que se exhibe en otras capitales del mundo, habida cuenta de que muchas zonas se rigen por precios internacionales.
'El metro cuadrado en zonas premium de Buenos Aires ya alcanzó los USD5.000 e incluso más. Sin embargo, está muy por debajo de otras ciudades, como París o Londres, por citar algunos casos, en las cuales cotiza entre los USD16.000 y los USD20.000. Vale decir que la Argentina está baja comparándola internacionalmente', comenta Roberto Ledo, director de Bullrich Inmobiliaria.
Sin embargo, el experto resalta que esta brecha 'se achicó mucho a lo largo de estos últimos años, habida cuenta de que tiempo atrás el valor medio del metro cuadrado se ubicaba en el orden de los USD2.000 en la Ciudad de Buenos Aires'.
En medio de esta controversia, los desarrolladores y dueños de inmobiliarias dan cuenta de su visión para 2012: una gran mayoría afirma que los precios seguirán subiendo, aunque a un menor ritmo que el registrado hasta ahora.
La falta de terrenos, la suba en los costos de construcción en dólares y una demanda que 'se queja' de los altos precios -pero que finalmente termina convalidándolos- son las causas que motorizan los incrementos en los llamados 'barrios estrellas'. A su vez, el alza en las cotizaciones de unidades a estrenar en estos lugares, tomados como referencia, termina 'contagiando' el valor de las viviendas usadas.
Y, más aun, a las emplazadas en barrios linderos, fenómeno conocido como 'efecto derrame'. Esto es, desarrolladores que 'mudan' sus nuevas obras a zonas cercanas, en las cuales encuentran terrenos más baratos en donde construir.
Así, se revitalizan nuevos espacios que se revalorizan más rápidamente que, incluso, los históricos de mayor demanda. ¿Cuáles son esos lugares? Expertos del sector hacen referencia a Parque Patricios, Saavedra, Colegiales, Chacarita, Barracas, Villa Urquiza y Villa Crespo.
Precios versión 2012 En el año que acaba de concluir, según el relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario, los incrementos fueron de entre un 9% y hasta de un 24% en dólares. En el caso de los departamentos usados las subas en el año que concluyó fueron menores, con un promedio de un 8,6% y un techo de un 15%.
De cara a este 2012 'las unidades nuevas aumentarán por la inflación. Y empujarán hacia arriba a las que no son a estrenar', explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Por el lado de los usados, añade que 'no habrá una muy buena oferta y, en lo poco que disponible para la venta, sus propietarios defenderán el precio'. Según su pronóstico -y a partir del sondeo realizado por la consultora entre los expertos más destacados del sector- el incremento promedio para este 2012 será de un 10 por ciento.
Su estimación es compartida por Jorge Toselli, titular de JT Propiedades, para quien 'el metro cuadrado se ajustará al alza un 10%, en general, y un 15% en las unidades chicas, que son las preferidas como destino de inversión'.
Los 'chiquitos' rinden más ¿Qué tipo de unidades serán las más requeridas? Según los profesionales del sector, los departamentos chicos seguirán al tope del ranking en cuanto a demanda, a pesar de la notoria -y preocupante- escasez de departamentos grandes, de cuatro o más ambientes, un fenómeno que se fue acentuando a lo largo de los últimos cinco años. 'La lógica para 2012 es que si se siguen buscando departamentos chicos el efecto se derrame hacia los más grandes, llevando el aumento también a esas propiedades', afirma Toselli.
'Las viviendas pequeñas de 2 y 3 ambientes en zonas consolidadas seguirán siendo las más vendidas en preventa', coincide en destacar Ludmer, de Interwin. Menos volumen, rentabilidad en caída Para varios de los expertos consultados, la caída en los márgenes de ganancia hace que se requiera de un volumen mayor para que el negocio de construir siga resultando atractivo. En un marco inflacionario, sumado a un billete verde que crece a un ritmo tres veces menor, el alza de los costos en pesos se traslada a dólares.
Por eso, tal como recalca Gustavo Ortola Martinez, presidente de GO Real Estate, el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios 'se sostendrá mientras se puedan ajustar al alza los precios'. Y agrega: 'Para ganar en volumen se necesita que haya más crédito a largo plazo para así incorporar a nuevos compradores'. El peso quiere robarle protagonismo al dólar Las nuevas reglas de juego que se impusieron al dólar son, sin dudas, la principal preocupación para un negocio que hace años opera en esa moneda.
Ante la nueva realidad, muchos expertos anticipan una tendencia creciente a pesificar las operaciones de compraventa. 'Por el lado de emprendedores y desarrolladores, muchos están aceptando pesos al tipo de cambio oficial, como forma de poder concretar las ventas', explica Tizado.
Su visión es compartida por Rodrigo Fernandez Prieto, que también espera que 'con el correr de los meses, se intensifiquen las transacciones en moneda local'.
Luis Ramos, presidente de LJ Ramos, señala que algunos emprendimientos se están proyectando con cuotas en pesos, indexados según el índice de la Cámara de la Construcción (CAC). Lo que viene Además de las características ya señaladas, para 2012 se espera el crecimiento en la demanda de nuevas propuestas tales como:
• Fideicomisos al costo.
• Inversión en tierras.
• Desarrollos con valor agregado.
• Proyectos federales.
'Creo que aparecerá una gran cantidad de fideicomisos al costo en lugares consolidados donde luego pueda haber un buen mercado de potenciales inquilinos o compradores', comenta Tabakman. Por su parte, Federico Weil, presidente de TGLT, señala que 'serán los preferidos aquellos terrenos ubicados en zonas que hagan que estas tierras tengan una baja incidencia en el precio final del metro cuadrado'.
'Para desarrollar en estos días, por ejemplo un departamento típico de tres ambientes en Barrio Norte, la incidencia de la tierra llega a ser de hasta el 40%. Los costos de construcción siguen creciendo y los márgenes de ganancia antes de impuestos no superan el 16%, contra el 25% del año anterior,' comenta Ortola Martinez.
Otra sorpresa serán los desarrollos en productos diferenciados. Es decir, con valor agregado en cuanto a calidad, algo a lo que volvió a prestársele atención después de dos años en los cuales los nuevos emprendedores que entraron al negocio la descuidaron. 'Ante cada alternativa de inversión, habrá que detenerse a estudiar el mercado, el producto, la localización, la estructuración financiera del proyecto. Las oportunidades existen, pero hay que buscarlas. Hay que encontrar los productos adecuados para cada perfil de riesgo. En esta etapa el foco pasa por la microeconomía del proyecto inmobiliario', explica Mario Gomez, director de Lebleu y directivo de Cucicba.
Por último, las oportunidades también se potenciarán en el interior del país.
'El Real Estate en la Argentina se ha federalizado como nunca en estos últimos años. Hay nuevos desarrollos en todas las provincias', afirma Raúl Saenz Valiente, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrollares Urbanos. Llega un 2012 marcado a fuego por un enfriamiento de la economía local y por una aguda crisis en el plano internacional.
Para los argentinos, hablar de refugiar el dinero es pensar en el dólar o en el ladrillo. Si, cepo mediante, no pueden hacerse de los verdes billetes, entonces todo indica que el 'rojo ladrillo' será quien ocupe un lugar más protagónico como destino de los ahorros y de los excedentes de renta que se generan en el país.

Invertir en un desarrollo inmobiliario desde la gestación de la obra permite que el inversor pueda hacerse de una buena rentabilidad. El contexto de dólar planchado y plazos fijos que pagan menos que la inflación le otorga a este tipo de desembolsos un atractivo mayor. Seis tips para tener en cuenta. FUENTE: - Por Patricio Eleisegui - 04/05/2011 El rasgo de seguridad que para el común de los argentinos ofrece el ladrillo motoriza el interés por orientar su dinero a la construcción.
El 2011 viene mostrando un crecimiento en la compraventa de inmuebles y un escenario en el que el dólar continúa 'amarrado' y bajo la estricta supervisión del Banco Central. En este escenario, con el billete verde y el plazo fijo alejados del radar de los particulares, la compra de unidades desde boca de pozo despierta el interés de muchos argentinos que, en años anteriores, refugiaron sus dólares bajo el colchón.
iProfesional.com consultó a desarrolladores y a constructoras que detallaron las buenas oportunidades que se abren para quienes eligen esta alternativa para canalizar su dinero.
1. ¿Cómo entrar?
Los expertos aseguran que el ladrillo está consolidado como refugio de valor y eso mantiene las expectativas de todos los actores. Más aún en épocas pre-electorales. En este contexto, destacan que irán tomando cada vez más fuerza las viviendas a estrenar y también las inversiones desde pozo. 'Se eligen estos proyectos como reserva de valor. Especialmente en el caso de obras en las que un particular ingresa desde la gestación, dado que se ofrecen buenos planes de financiamiento', afirma Roberto Tizado, de Tizado Propiedades.
El experto agrega que las operaciones preferidas son las que se concretan a través de los fideicomisos al costo o a precio fijo. ¿Qué son los fideicomisos al costo? En este caso los inversores pagan el costo de la obra más un plus, que incluye el fee del desarrollador (como si hiciesen un pool de compra para que alguien ejecute la obra). El valor de la cuota, en general, es más reducido que en el caso de los fideicomisos a precio fijo, donde la mismo es constante. El problema para el particular -en el caso de los llamados al costo- es que quedan sujetos al pago de importes adicionales, si es que durante el transcurso del proyecto surgen incrementos en los valores de los insumos, materiales o mano de obra.
¿Cuál es más utilizada entre ambas? Según expertos, los fideicomisos al costo. Y esto es así porque -en un contexto inflacionario como el actual- quienes desarrollan la obra necesitan contar con la posibilidad de efectuar retoques. 'La cuota fija prácticamente no existe. Se trabaja sobre fideicomiso al costo o, en todo caso, con precios que se indexan según la Cámara Argentina de la Construcción', afirma Javier Dborkin, director de Boston Andes Capital. 'Cada vez se hace más común la opción al costo, donde el particular ingresa con un porcentaje, y el resto lo cancela en cuotas fijas. Luego, debe afrontar adicionales por las mayores erogaciones incurridas', explica.
El ejecutivo asegura que la versión 'a precio fijo se observa en menor medida y, por lo general, en emprendimientos de pequeña o mediana escala'.
2. ¿Cuánto se gana?
Según los expertos, en la actualidad, quien participa en una obra desde los cimientos puede obtener una ganancia en dólares del 10 al 15% por año, producto de la revalorización contada desde el momento cero hasta la entrega del producto final. Jorge Toselli, titular de JT Propiedades, también remarca las oportunidades que ofrece este tipo de iniciativas. En la actualidad, un proyecto de punta a punta -que se ejecuta en un plazo de 24 meses- le permite a un particular obtener una ganancia del 25 al 30% en dólares, sostienen desde LJ Ramos.
Mario Gómez, ex Toribio Achával y director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, resalta que el aumento en el precio de la tierra y en los costos de construcción redujo el margen, pero igualmente el invertir desde el pozo siguesiendo tentador para los particulares, ya que lo ven como una alternativa segura para preservar sus ahorros. En tanto, Fernández Prieto, de Fernández Prieto & Asociados, aclara que, más allá de ganar con la apreciación del inmueble, se debe tener en cuenta que luego los mismos pueden ser destinados a la renta. Entonces, eso suma unimportante beneficio al inversor.
'El nivel de rentabilidad para una obra de, por ejemplo, unos 2.500 metros cuadrados vendibles, está en el orden del 20 por ciento en dólares. Si lo comparamos con el 2007, cuando el nivel estaba en el 30 o 35%, el dato no es el más feliz. Pero sí representa un ascenso respecto del año pasado', remarca Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectónica.
Una cifra similar apunta Mariano Bellagamba, director de la inmobiliaria homónima: 'Un particular que participa de un emprendimiento desde su gestación puede obtener más de un 25% dependiendo del tipo de proyecto y duración de la obra'. No obstante, Bellagamba menciona que 'si se ingresa al emprendimiento en etapa avanzada, en ese caso la rentabilidad se reduce y puede caer al 15 por ciento'.
3. ¿Cómo se ajustan las cuotas?
'El tema de los costos es muy delicado para los desarrolladores. La mayoría, en la actualidad, ajustan bajo el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)', señala López. 'Eso permite actualizar desde los valores de mano de obra hasta el precio de los materiales, para luego determinar cómo se absorben los incrementos. Este índice a veces está por debajo, otras por encima o a la par de lo que establece el INDEC', agrega.
Los vaivenes de los insumos son, a los ojos de López, mucho más sencillos de absorber por las constructoras que la mano de obra. 'Las empresas suelen acopiar los materiales para cubrirse de la suba de precios. Pero no pueden aprovisionar el factor humano. Y los aumentos salariales es lo que termina afectando la rentabilidad', asegura. 'El índice de la Cámara es el que hoy tiene mayor aceptación entre los constructores', coincide Tizado.
Al respecto, Bellagamba afirma que es el que 'se utiliza como referencia para ajustar las cuotas y saldos pendientes de los compradores'.
4. ¿Qué tan importante es el desarrollador?
El actual ritmo de la actividad se da bajo nuevos parámetros, distintos a los que regían en años anteriores, conocidos como los del 'boom del ladrillo'. Jorge González, presidente del grupo Baresa, señala que los riesgos son diferentes. Y es por eso que recomienda averiguar y tener siempre presente quién es el desarrollador.
'El inversor tiene que estar seguro que sea una empresa reconocida', alerta.
En general, los especialistas consultados hacen énfasis en este punto por tres cuestiones clave:
• Para reducir los riesgos de insolvencia que éste pudiere enfrentar y que le impidan entregar la vivienda en tiempo y forma. • Para asegurarse que la calidad de la obra esté acorde al proyecto inicial. • Para que la figura jurídica elegida sea la adecuada (sociedad anónima, fideicomisos u otras). Cabe apuntar que los desarrolladores serios no improvisan en este aspecto. ¿Por qué cobra relevancia este último punto? Porque la ganancia que obtienen quienes emprenden una obra se redujo significativamente. El contar con un margen más acotado para encarar el desarrollo hace que, en términos financieros, se encuentren más limitados
. En este sentido, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, afirma: 'Hoy no hay lugar para el error. Además del constructor, hay que estar seguros de que el emprendimiento esté emplazado en una zona ya consolidada o en vías de crecimiento'.
Es por ello que los expertos resaltan la importancia en la elección de quién ejecutará el emprendimiento.
5. ¿Por qué el fideicomiso es la figura elegida?
Por el lado de la figura jurídica que suele elegirse, el fideicomiso se alza como la preferida, porque preserva legalmente el bien ante casos de insolvencia.
En uno de tipo inmobiliario para la construcción los roles son:
• Fiduciantes: el dueño del terreno (que decide aportarlo al fideicomiso), o los que adquieren las unidades ya sea para quedárselas o para revenderlas. • Fiduciario: el desarrollador. La constructora, generalmente, es ajena a la estructura fiduciaria. • Beneficiarios: suelen ser los mismos fiduciantes, salvo que se transfiera la propiedad. 'Sin duda la figura del fideicomiso, cualquiera sea el desarrollador elegido, pone a salvo -respecto del aportante de la tierra, de inversores o de los compradores- el terreno y todo lo sobre él construido, en caso de concurso o quiebra de la constructora y/o desarrollador', explica el Dr. Mario Kenny, experto en esta materia.
6. ¿Cuándo entrar?
El momento ideal para invertir en una obra desde boca de pozo es uno de los principales dilemas para el que busca ingresar. Por un lado, la incertidumbre hace más difícil que el particular se arriesgue a tomar un compromiso cuando sólo están los cimientos del proyecto.
Sin embargo, es ahí donde éste puede lograr una rentabilidad interesante: 'Es importante entrar desde el inicio para encontrar el mejor precio de mercado', comentan en LJ Ramos. En el mismo sentido opina Fernández Prieto, quien explica que entrar en la mitad del proyecto, si bien reduce el riesgo, achica fuertemente la ganancia.